今天是3月2號，來和大家聊聊從去年年底就開始提，昨天開始已經(jīng)正式進(jìn)入轉(zhuǎn)換實(shí)施期的房貸利率“換錨”這件事。

　　

　　按照央行去年發(fā)布的公告，從今年的3月1日到8月31日，房貸合同是按舊規(guī)約定利率的人就要陸續(xù)和銀行商量該怎么轉(zhuǎn)換了。

　　但業(yè)問在日常溝通的過程中發(fā)現(xiàn)，仍有很多人存在著各種疑惑，壓根就沒搞懂這究竟是怎么一回事兒。

　　所以業(yè)問今天就干脆把其中一些重要的、大家普遍比較關(guān)心的問題再拿出來詳細(xì)說說。

　　首先，是要不要轉(zhuǎn)換的問題。

　　有些人買房比較早，利率本身就打了折，所以會問：我的利率已經(jīng)這么低了，還需要改嗎？

　　大家先明確一點(diǎn)，這次調(diào)整針對的是“參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動利率貸款”，所以說原本約定了固定利率的房貸合同不需要調(diào)整，公積金貸款的部分也不受影響。

　　而如果你原本合同約定的是浮動利率的話，那不好意思，除非你貸款的剩余時(shí)間很短，不然要不要改不是你可以選擇的，你就一定要做這個(gè)轉(zhuǎn)換，銀行接下來會聯(lián)系你的。

　　那么就有第二個(gè)問題了，發(fā)生了什么變化呢？

　　過去，浮動的房貸利率是以“貸款基準(zhǔn)利率”作為定價(jià)基準(zhǔn)的，在這個(gè)基礎(chǔ)上上浮或者下浮一定的比例。

　　舉例來說，業(yè)問在2018年買了一套房，貸款利率是在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上再上浮20%，而當(dāng)時(shí)的基準(zhǔn)利率是4.9%，那么對應(yīng)的實(shí)際利率就是4.9%*（1+20%）=5.88%。

　　假設(shè)沒有LPR的推出，而明年貸款基準(zhǔn)利率變成了4.85%，那么業(yè)問明年的實(shí)際利率就變成了4.85%*（1+20%）=5.82%。

　　這就是原來浮動房貸利率的計(jì)算方法，非常簡單。

　　但接下來，你有兩個(gè)選擇：

　　一是以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行加點(diǎn)；二是約定為固定利率。

　　你可以選擇浮動，也可以選擇固定，完全看你自己的決定，銀行一般也不會強(qiáng)制你做某種選擇。

　　看到這你可能有一堆問題：LPR這玩意和貸款基準(zhǔn)利率有什么不同？加點(diǎn)要加多少？固定利率要設(shè)為多少？

　　要搞明白這個(gè)，得先搞明白啥是LPR。

　　這么多年以來，銀行的貸款基準(zhǔn)利率是央行決策規(guī)定出來的利率，好幾年才變一次。

　　而LPR是多家銀行每月在MLF利率的基礎(chǔ)上加點(diǎn)報(bào)價(jià)形成的，更市場化。

　　要加多少點(diǎn)呢？加點(diǎn)的數(shù)值應(yīng)該等于你原來合同的最近執(zhí)行利率水平和2019年12月發(fā)布的對應(yīng)期限LPR利率的差值。

　　如果你沒看懂，可以記住業(yè)問的這個(gè)公式：

　　重簽合同后的實(shí)際利率=最新周期的LPR +（原實(shí)際利率-4.8）

　　還是業(yè)問的例子，2018年買了一套房，貸款利率上浮了20%，實(shí)際利率為5.88%。

　　要算出2021年業(yè)問最新的實(shí)際利率，首先得找到2019年12月的5年期以上LPR利率，這個(gè)數(shù)值是4.8%。

　　

　　5.88減去4.8，產(chǎn)生的差值就是1.08%，這就是業(yè)問這筆房貸的固定加點(diǎn)值了，接下來無論最新的LPR是多少，后面的這個(gè)加點(diǎn)值就固定在這不會變化了。

　　當(dāng)然，如果業(yè)問一開始沒留神選了固定利率呢？那就直接按原合同的實(shí)際利率繼續(xù)執(zhí)行，在這個(gè)例子中就是5.88%，以后也都是這個(gè)利率。

　　接下來你可能會問：那我到底要選浮動利率還是固定利率？

　　分三種情況來說吧。

　　第一種情況，原本為基準(zhǔn)利率。

　　你最近的執(zhí)行利率就是基準(zhǔn)利率4.9%，所以你的固定加點(diǎn)是4.9%-4.8%=0.1%。

　　如果選擇固定利率，那么以后利率都是4.9%；如果選擇浮動利率，以后的利率就是LPR+0.1%。

　　當(dāng)未來的LPR小于4.8%時(shí)，就是浮動利率比較劃算；當(dāng)LPR等于4.8%時(shí)，浮動利率和固定利率一樣；當(dāng)LPR大于4.8%時(shí)，固定利率比較劃算。

　　最新一期公布的5年期LPR，已經(jīng)只有4.75%，所以選浮動利率更劃算。

　　第二種情況，原本為基準(zhǔn)利率上浮。

　　繼續(xù)用業(yè)問上面提到的例子，2018年買的房子，利率上浮20%，實(shí)際執(zhí)行利率5.88%，固定加點(diǎn)1.08。

　　選擇固定利率的話，業(yè)問以后的房貸利率都是5.88%，不劃算。

　　選擇浮動利率的話，按照前面的公式，業(yè)問以后的利率就是LPR+1.08。

　　即便接下來央行不再繼續(xù)調(diào)低5年期LPR了，業(yè)問在2021年將拿到的最新利率會是4.75+1.08=5.83，比之前要少一點(diǎn)！

　　當(dāng)然，如果LPR后面又調(diào)回到4.8了，那實(shí)際利率就和之前的一樣，如果LPR大于4.8了，那比之前的要坑。

　　第三種情況，原本為基準(zhǔn)利率下浮。

　　假設(shè)業(yè)問2018年買的另一套房子，利率是下浮了10%，也就是打了9折。

　　那么業(yè)問實(shí)際執(zhí)行的利率就是4.9*0.9=4.41，固定加點(diǎn)是-0.39。

　　同樣的邏輯，選固定利率，那業(yè)問接下來的利率就還是4.41，也不錯(cuò)。

　　選浮動利率，按照前面提到的公式，業(yè)問以后的利率就是LPR-0.39。

　　同樣，即便接下來的5年期LPR還是4.75，業(yè)問在2021年將拿到的最新利率是4.75-0.39=4.36，比之前要低！

　　如果LPR后面又調(diào)回到4.8了，那實(shí)際利率就和之前的一樣，如果LPR大于4.8了，那比之前的要坑。

　　看到這里，你肯定也發(fā)現(xiàn)了，4.8這個(gè)數(shù)值非常關(guān)鍵！

　　所以，如果上面的這些算法你覺得還是太麻煩，又想搞明白接下來是看固定利率劃算，還是浮動利率劃算，那就直接看最新的LPR是比4.8%高還是低就行了。

　　如果低于4.8，浮動劃算！如果等于4.8或者超過4.8了，固定劃算！

　　業(yè)問此前給大家的建議，是在房貸利率轉(zhuǎn)換時(shí)，一定要選擇浮動利率。

　　因?yàn)槟壳?年期以上LPR已經(jīng)低于4.8了，未來3-5年內(nèi)大概率會繼續(xù)下調(diào)！

　　但房貸畢竟得還好幾十年，短期看是更便宜了沒錯(cuò)，那3-5年之后呢？會不會又上調(diào)？如果調(diào)得比4.8高了，那豈不是虧大啦？

　　業(yè)問的答案是：LPR的調(diào)整曲線肯定不可能一直下滑，短期下調(diào)后難免迎來盤整甚至是回調(diào)的時(shí)候，但中長期曲線一定是無限接近與零甚至是負(fù)數(shù)的！

　　用人話來解釋就是：我們早晚都要進(jìn)入發(fā)達(dá)國家已經(jīng)在實(shí)行的零利率或負(fù)利率的狀態(tài)。

　　周小川之前已經(jīng)放過口風(fēng)了：“中國還是可以盡量避免快速地進(jìn)入到負(fù)利率時(shí)代”，背后的意思也非常明顯了，雖然短期不會出現(xiàn)零利率，但中長期完全可能。

　　所以業(yè)問在這里再給大家強(qiáng)調(diào)一遍：房貸利率轉(zhuǎn)換時(shí)，一定要選擇浮動利率！

　　注意了，這個(gè)只能轉(zhuǎn)換一次，選完了以后就都是按照這個(gè)來，沒法再改了。

　　選好了之后，是不是利息馬上就能減少呢？

　　不是的，因?yàn)檗D(zhuǎn)換當(dāng)下的利率是保持不變的。

　　什么時(shí)候開始有變化呢？多久變一次呢？這就分別要看你和銀行約定的“重定價(jià)日”和“重定價(jià)周期”了。

　　從下一個(gè)重定價(jià)日開始，LPR按照最新公布的數(shù)值去算，每一個(gè)重定價(jià)周期變化一次。

　　重定價(jià)周期最短一年，你也可以約定為兩年、三年。

　　但是因?yàn)槲磥硪欢ㄊ翘幱诮迪⒅芷冢匀绻愕闹芷陂L了，別人利息減少了你還是不變，那多虧啊，所以建議約定為一年。

　　重定價(jià)日呢，這個(gè)就比較隨意了，你可以自行決定，不過多數(shù)人的選擇是1月1日。

　　給大家舉個(gè)例子幫助理解：

　　如果你約定的重定價(jià)周期是1年，重定價(jià)日是1月1日的話。

　　那么你做了轉(zhuǎn)換之后，一直到2020年12月31日，你的房貸利率仍然和轉(zhuǎn)換之前一樣。

　　從2021年1月1日開始，你的利率可能就有變化了。

　　2021年1月1日至2021年12月31日，你的房貸利率是2020年12月20日公布的對應(yīng)期限LPR+你的固定加點(diǎn)。

　　2022年1月1日至2022年12月31日，你的房貸利率是2021年12月20日公布的對應(yīng)期限LPR+你的固定加點(diǎn)。

　　以此類推……

責(zé)編：hxqroot　

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