1月14日，據(jù)證券時(shí)報(bào)獲悉，深圳市正在開展建立二手房指導(dǎo)價(jià)格相關(guān)制度的研究工作，目前暫無出臺(tái)的相關(guān)時(shí)間表，該制度的目的主要是為了穩(wěn)定深圳市二手商品房?jī)r(jià)格、穩(wěn)定深圳市商品房市場(chǎng)預(yù)期。

　　如果成真，那么這將是樓市又一重磅大招。

　　眾所周知，現(xiàn)在新房?jī)r(jià)格普遍限價(jià)，而二手房?jī)r(jià)格沒有任何限制，結(jié)果新房二手房?jī)r(jià)格倒掛，同區(qū)域的二手房?jī)r(jià)格高于新房。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2019年11月份，深圳新房?jī)r(jià)格同比上漲3.3%，二手房?jī)r(jià)格上漲6.4%，可見，二手房?jī)r(jià)格差不多是新房?jī)r(jià)格漲幅的一倍。

　　其實(shí)，深圳房?jī)r(jià)漲幅實(shí)際情況可能還高一些，據(jù)數(shù)據(jù)寶追蹤的《2019年320個(gè)城市房?jī)r(jià)排行榜》數(shù)據(jù)顯示：2019年底，深圳二手房均價(jià)達(dá)到65516元，同比上漲8.65%，在北京上海房?jī)r(jià)下跌或漲幅回落的情況下，深圳一躍成為全國(guó)房?jī)r(jià)最高的城市。

　　據(jù)悉，深圳去年底的二手房均價(jià)，比北京貴2500元，高出上海20%多，是廣州的近兩倍，是杭州的兩倍多。

　　深圳房?jī)r(jià)上漲的原因有很多，最主要是深圳地方太小，在一二線城市里除了廈門，就是深圳了吧，住宅土地供應(yīng)太小再加上人口不斷流入導(dǎo)致供不應(yīng)求，所以你看到國(guó)內(nèi)買房最難負(fù)擔(dān)的城市就是這兩個(gè)。

　　更為重要的是，深圳先行示范區(qū)文件的發(fā)布，讓深圳的定位大幅提高，從國(guó)內(nèi)一線城市向國(guó)際一線城市邁進(jìn)。

　　但是先行示范區(qū)，顯然不能成為房?jī)r(jià)的示范區(qū)，而應(yīng)該成為高質(zhì)量發(fā)展的示范區(qū)。2016年那波全國(guó)樓市牛，就是先于深圳的。在其他城市房?jī)r(jià)普遍進(jìn)入調(diào)整的情況下，深圳獨(dú)具一格，當(dāng)然得成為打壓的對(duì)象。

　　早前，深圳一些小區(qū)“集體漲價(jià)”被限制交易就可以視為第一槍，但是這對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)來說作用還是比較有限，比如深圳全市性綜合指標(biāo)房?jī)r(jià)年度漲幅目標(biāo)是5%，但實(shí)際情況上，二手房?jī)r(jià)格遠(yuǎn)高于5%。

　　那怎么辦？

　　或許就是二手房也參考新房那樣限價(jià)，但是二手房個(gè)體性比較強(qiáng)，政府很難對(duì)賣方有更多的約束，很大的可能就是設(shè)立一個(gè)舉報(bào)機(jī)制，比如某一個(gè)小區(qū)年度房?jī)r(jià)漲幅超過5%就可以進(jìn)行投訴等，當(dāng)然這只是猜測(cè)，具體最后的舉措是怎樣以后才知道。

　　我認(rèn)為，今后包括深圳這樣的核心城市，今后將會(huì)進(jìn)入慢漲的格局（部分地區(qū)除外，比如深圳光明區(qū)，去年漲幅就超過30%）。所謂慢漲就是不能像以前那樣的瘋漲，必須在GDP增長(zhǎng)以及居民收入增長(zhǎng)相匹配，深圳2019年GDP增長(zhǎng)預(yù)期是7%左右，2019年前三季度居民人均可支配收入名義增長(zhǎng)8.6%，就是未來房?jī)r(jià)漲幅需要控制在這范圍，要不然會(huì)出問題。

　　因?yàn)檫@考慮到居民負(fù)擔(dān)、居住成本以及城市競(jìng)爭(zhēng)力。深圳目前的居民杠桿率（居民負(fù)債/GDP）超過了80%。國(guó)際平均水平是62.1%，簡(jiǎn)單說就是深圳居民的欠錢多，那欠的錢主要是什么？當(dāng)然是房貸。過去的經(jīng)歷說明，居民杠桿率和房?jī)r(jià)息息相關(guān)，你看，房?jī)r(jià)漲得最快的時(shí)候，往往也是居民債務(wù)增長(zhǎng)最快的時(shí)候。

　　

　　銀保監(jiān)會(huì)最新發(fā)布的文件再度表明要抑制居民杠桿率過快增長(zhǎng)。在我看來，抑制居民杠桿率過快增長(zhǎng)就必須得抑制房?jī)r(jià)過快上漲。從國(guó)外房?jī)r(jià)趨勢(shì)來看，中心城市房?jī)r(jià)上漲是沒有頂?shù)模P(guān)鍵是上漲的幅度，所以買房盡量考慮京津冀、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、粵港澳大灣區(qū)這些城市群里面的房子，雖然不意味可能大漲，但起碼能保值，因?yàn)槿硕际峭@里走，這里都沒有潛力，還有哪里？

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